綠維導(dǎo)語：文旅項(xiàng)目投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)，且對(duì)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)整合要求極高，如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，如何運(yùn)營(yíng)前置導(dǎo)入策劃，如何實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新形成差異化，是開發(fā)文旅綜合體項(xiàng)目面臨的一道難題。綠維文旅認(rèn)為文旅項(xiàng)目落地的關(guān)鍵在于開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全流程全產(chǎn)業(yè)鏈的銜接協(xié)同，文旅項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)涉及多主體、多內(nèi)容、多流程的復(fù)雜系統(tǒng)，在前期開發(fā)階段、中期建設(shè)階段和后期運(yùn)營(yíng)階段都有對(duì)應(yīng)的任務(wù)要點(diǎn)。
文旅項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)全流程圖，綠維文旅制圖
綠維文旅講文旅項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)分為三個(gè)階段：前期開發(fā)階段、中期建設(shè)階段、后期運(yùn)營(yíng)階段。
01
前期開發(fā)階段
旅游項(xiàng)目從投資意向產(chǎn)生到項(xiàng)目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個(gè)完整的開發(fā)過程，這一階段的主要任務(wù)包括項(xiàng)目的頂層設(shè)計(jì)、策劃規(guī)劃、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)規(guī)報(bào)建、征地安置、投資融資、招商引資和后端導(dǎo)入。
1、頂層設(shè)計(jì)是前提
頂層設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，需要站在區(qū)域綜合發(fā)展的高度，對(duì)開發(fā)過程中涉及的利益主體、資源、土地、資金等相關(guān)要素進(jìn)行全面的統(tǒng)籌考慮，為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和目的地的開發(fā)建設(shè)提供總體的戰(zhàn)略指引。
2、策劃規(guī)劃是核心
策劃要先于規(guī)劃形成全案架構(gòu)，即在資源分析和客源市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，明確項(xiàng)目定位、要素配置、業(yè)態(tài)布局、產(chǎn)品形態(tài)、商業(yè)模式和開發(fā)計(jì)劃。運(yùn)營(yíng)前置的策劃規(guī)劃是充分考慮了后期落地運(yùn)營(yíng)的策劃規(guī)劃，不是為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，為了好看而好看。
3、項(xiàng)目立項(xiàng)是基礎(chǔ)
立項(xiàng)是旅游項(xiàng)目從概念設(shè)計(jì)到執(zhí)行實(shí)施的重要步驟，需由旅游項(xiàng)目開發(fā)組織者向人民政府、發(fā)改部門、文旅部門等相關(guān)政府機(jī)構(gòu)提出立項(xiàng)申請(qǐng)，有關(guān)部門根據(jù)國(guó)家和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)外部發(fā)展條件對(duì)文字、圖紙、表格、數(shù)據(jù)等報(bào)審材料進(jìn)行可行性研究、備案、核準(zhǔn)與審批。通過政府的立項(xiàng)審批，才能夠取得土地的規(guī)劃和利用權(quán)，為后期的扶持資金申請(qǐng)、金融機(jī)構(gòu)及社會(huì)資本融資奠定基礎(chǔ)。
4、報(bào)規(guī)報(bào)建是流程
報(bào)規(guī)報(bào)建，是指開發(fā)主體在獲得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后，將旅游項(xiàng)目方案報(bào)送規(guī)劃和建設(shè)主管部門審批，相關(guān)部門對(duì)其選址、工程規(guī)模、投資分期、資金來源、施工計(jì)劃、發(fā)包方式等進(jìn)行審核的流程。項(xiàng)目開發(fā)主體需取得建設(shè)工程規(guī)劃許可和建設(shè)工程施工許可，才能夠繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目的落地流程。
5、征地安置是用地保障
旅游項(xiàng)目的開發(fā)過程中，如涉及征地拆遷，開發(fā)主體應(yīng)妥善協(xié)調(diào)政府關(guān)系與原住居民的補(bǔ)償、安置權(quán)益，確保旅游項(xiàng)目開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展的社會(huì)效益，避免強(qiáng)拆、強(qiáng)建的盲目開發(fā)帶來的負(fù)面影響。
6、投資融資是用錢保障
旅游業(yè)的良好發(fā)展前景吸引著各地政府、金融機(jī)構(gòu)和民營(yíng)企業(yè)的介入，旅游開發(fā)主體應(yīng)在科學(xué)的投資決策基礎(chǔ)上，牽頭搭建專業(yè)的投融資平臺(tái)、推進(jìn) PPP 等旅游投資模式的創(chuàng)新應(yīng)用，從而發(fā)揮各類投資主體優(yōu)勢(shì)、把握旅游發(fā)展風(fēng)向、促進(jìn)資源與資本有效對(duì)接、推動(dòng)旅游綜合開發(fā)落地實(shí)施。
7、招商引資是運(yùn)營(yíng)的保障
分階段的招商引資是旅游項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性任務(wù)之一，在這一環(huán)節(jié)中，開發(fā)主體應(yīng)立足旅游發(fā)展階段、市場(chǎng)需求和自身定位，進(jìn)行凸顯優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目包裝，多方協(xié)調(diào)政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)之間的關(guān)系，搭建對(duì)外開放的招商引資平臺(tái)，進(jìn)行長(zhǎng)期的宣傳與商洽工作。
8、后端導(dǎo)入是落地的保障
后端導(dǎo)入，是指開發(fā)主體在項(xiàng)目開發(fā)的過程中引入專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，將其專家、創(chuàng)意、知識(shí)體系和社會(huì)資源渠道應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)結(jié)構(gòu)中，從而獲取旅游開發(fā)運(yùn)營(yíng)全程一體化的專業(yè)指南和服務(wù)體系。
02
中期建設(shè)階段
中期建設(shè)是旅游創(chuàng)意概念與開發(fā)理念轉(zhuǎn)化為落地項(xiàng)目的實(shí)施環(huán)節(jié)，這一階段包括工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、業(yè)態(tài)招商和開業(yè)籌備五項(xiàng)基本任務(wù)。
1、工程設(shè)計(jì)讓建設(shè)有章可循
旅游工程設(shè)計(jì)，是在遵循國(guó)家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的核心思路，結(jié)合實(shí)際場(chǎng)地條件，形成針對(duì)建筑主體、景觀設(shè)計(jì)、專業(yè)工程（給排水、暖通、電氣等）、施工技術(shù)、材料應(yīng)用、工程檢測(cè)、質(zhì)量驗(yàn)收等流程的專業(yè)設(shè)計(jì)文件和圖紙，使旅游項(xiàng)目的建設(shè)有章可依。
2、工程招標(biāo)引入優(yōu)質(zhì)建造資源
工程招標(biāo)是指旅游項(xiàng)目開發(fā)主體或其委托的代理機(jī)構(gòu)通過法定程序吸引建設(shè)機(jī)構(gòu)通過競(jìng)爭(zhēng)承接工程建造任務(wù)，是引入優(yōu)質(zhì)建造資源，使項(xiàng)目工程按照設(shè)計(jì)要求保質(zhì)完成的有效手段。在這一環(huán)節(jié)中，需要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按照招投標(biāo)行政主管部門的要求進(jìn)行備案及核準(zhǔn)，組織專業(yè)的評(píng)審團(tuán)隊(duì)，綜合考慮項(xiàng)目開發(fā)的各方面因素，擇優(yōu)選擇工程承包主體。
3、工程施工是落地的關(guān)鍵
工程施工是旅游項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“從無到有”、從概念到落地的執(zhí)行環(huán)節(jié)。旅游項(xiàng)目的特殊性對(duì)工程施工主體提出了更高的要求，不僅要按照工程設(shè)計(jì)文件執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，更要體現(xiàn)精細(xì)化、服務(wù)性、科技智能和綠色生態(tài)理念。采用設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工一體化的工程總承包模式，是避免設(shè)計(jì)與執(zhí)行脫節(jié)、縮短工期、提高質(zhì)量的有效手段。
4、業(yè)態(tài)招商是運(yùn)營(yíng)的靈魂
旅游項(xiàng)目的成功落地，需要多元化的業(yè)態(tài)進(jìn)駐實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的盤活。因此，旅游開發(fā)主體應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展藍(lán)圖和要素配置需要，進(jìn)行覆蓋食、住、行、游、購(gòu)、娛等多類要素的業(yè)態(tài)招商，在這一過程中，應(yīng)降低各類業(yè)態(tài)的準(zhǔn)入門檻，提供必要的服務(wù)支持，為后期的人氣聚集、消費(fèi)聚集做好鋪墊。
5、開業(yè)籌備是運(yùn)營(yíng)的開端
項(xiàng)目建設(shè)即將完工之時(shí)，必須著手開業(yè)籌備工作，包括對(duì)管理團(tuán)隊(duì)與服務(wù)人員的培訓(xùn)及旅游標(biāo)識(shí)、旅游衛(wèi)生、旅游安全保障、導(dǎo)覽服務(wù)、游客接待等系統(tǒng)的正常運(yùn)營(yíng)。此外，開業(yè)前要形成可行的營(yíng)銷方案，在不同的渠道推廣品牌、形成社會(huì)影響力。
03
后期運(yùn)營(yíng)階段
旅游項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)流程結(jié)束后，其后期運(yùn)營(yíng)不僅局限于針對(duì)單體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，更是要站在旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)角度，形成包括泛旅游城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)、景區(qū)運(yùn)營(yíng)、休閑項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、休閑商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、旅游房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)的目的地綜合運(yùn)營(yíng)架構(gòu)。
1、泛旅游城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)
泛旅游城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)是指以旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)下的運(yùn)營(yíng)，新型城鎮(zhèn)化不只是創(chuàng)建新城，也包括老城市的擴(kuò)張升級(jí)。城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)包括產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、旅游運(yùn)營(yíng)和生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)三大方面，主要涉及市場(chǎng)化運(yùn)作、生活方式升級(jí)、產(chǎn)業(yè)全方位升值和品牌創(chuàng)建四項(xiàng)基本內(nèi)容。泛旅游城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)的核心，是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、居住配套體系完善、城鎮(zhèn)旅游化提升的區(qū)域綜合發(fā)展格局。
2、景區(qū)運(yùn)營(yíng)
景區(qū)是區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展的核心載體，其運(yùn)營(yíng)涉及創(chuàng) A 升 A 的標(biāo)準(zhǔn)化升級(jí)、體制機(jī)制的改革、收益模式的綜合性轉(zhuǎn)型、服務(wù)體系的智慧化提升、游憩方式的創(chuàng)新打造，也包括人力資源、營(yíng)銷、安全、游客、危機(jī)和財(cái)務(wù)六大核心管理體系。自然景區(qū)、人文景區(qū)、人造景區(qū)等不同類型和屬性的景區(qū)，經(jīng)營(yíng)主體、管理體制和運(yùn)營(yíng)模式也都有所不同。
3、休閑項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)
休閑項(xiàng)目，包括溫泉、游樂園、農(nóng)莊、演藝、滑雪場(chǎng)等人工開發(fā)的體驗(yàn)型項(xiàng)目，是旅游目的地聚集人氣、拉動(dòng)消費(fèi)的重要引擎。要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況和目的地發(fā)展需要，適時(shí)導(dǎo)入 IP、運(yùn)用科學(xué)技術(shù)、拓展?fàn)I銷渠道、豐富消費(fèi)內(nèi)容、轉(zhuǎn)型資本運(yùn)作模式，打造以服務(wù)升級(jí)和體驗(yàn)方式創(chuàng)新為核心的良性經(jīng)營(yíng)管理生態(tài)圈。
4、休閑商業(yè)運(yùn)營(yíng)
大眾消費(fèi)需求和消費(fèi)行為的變化推動(dòng)了傳統(tǒng)商業(yè)突破單一的購(gòu)物功能，向聚集餐飲、休閑、住宿、娛樂、養(yǎng)生等各種功能互相滲透的休閑商業(yè)轉(zhuǎn)變。休閑商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心任務(wù)包括招商運(yùn)營(yíng)、商戶管理、旅游體系運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，需要通過專業(yè)、精細(xì)的運(yùn)營(yíng)管理，凸顯高品質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)和商業(yè)行為的休閑娛樂化。
5、酒店運(yùn)營(yíng)
酒店運(yùn)營(yíng)是旅游目的地延長(zhǎng)游客停留時(shí)間、塑造良好品牌形象的重要要素。酒店的運(yùn)營(yíng)包括發(fā)展戰(zhàn)略的明確、體制機(jī)制的改革、服務(wù)質(zhì)量的提升、綜合收益的管控、營(yíng)銷渠道的創(chuàng)新，也包括酒店內(nèi)部的前廳、客房、餐飲、設(shè)施設(shè)備等多個(gè)方面的精細(xì)化管理。
6、旅游房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
旅游房地產(chǎn)是指依托豐富的旅游資源，融休閑、旅游、度假與居住功能為一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括休閑商業(yè)地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)等多種類型。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，需要有機(jī)結(jié)合地產(chǎn)銷售的快速回收和旅游經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性收入，并根據(jù)不同的開發(fā)類型，合理地選擇開發(fā)持有、開發(fā)持有自營(yíng)和他營(yíng)、開發(fā)銷售度假權(quán)益、開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)等運(yùn)營(yíng)模式。
7、土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)
旅游開發(fā)，是一種基于土地開發(fā)利用的區(qū)域綜合開發(fā)形式，因此，針對(duì)土地開發(fā)的運(yùn)營(yíng)管理是旅游項(xiàng)目得以落地并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障。在這一環(huán)節(jié)中，要明確各類土地的適用項(xiàng)目類型，并根據(jù)實(shí)際需要?jiǎng)?chuàng)新應(yīng)用土地開發(fā)、整理、復(fù)墾中的投融資運(yùn)作模式，為旅游開發(fā)的長(zhǎng)期資產(chǎn)增值奠定基礎(chǔ)。
綠維文旅認(rèn)為，一個(gè)成功的項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到落地運(yùn)營(yíng)，中間有無數(shù)個(gè)陷阱，規(guī)避這些陷阱需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈全流程操作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)。
綠維文旅是文旅康養(yǎng)•特色小鎮(zhèn)•鄉(xiāng)村振興創(chuàng)新引領(lǐng)機(jī)構(gòu)。從2005年創(chuàng)立之初，便提出了“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運(yùn)營(yíng)”的理念，經(jīng)過十幾年創(chuàng)新發(fā)展，目前已經(jīng)形成了頂層設(shè)計(jì)、投融資、開發(fā)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、智慧旅游、博物館展陳設(shè)計(jì)等全產(chǎn)業(yè)鏈多引擎驅(qū)動(dòng)發(fā)展新格局。
從頂層設(shè)計(jì)到落地運(yùn)營(yíng)，綠維文旅形成了“運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)、資源全整合、規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化”的全流程操作的核心能力，將更好的為文化、旅游、大健康、體育、農(nóng)業(yè)、教育、房地產(chǎn)等區(qū)域綜合開發(fā)及項(xiàng)目落地建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理提供全鏈全程的服務(wù)。
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