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拿地壓縮利潤 濱江集團全國化布局踩雷

來源:長江商報    發(fā)布時間:2021-05-31 10:01:57

“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。近日,在濱江集團舉行的業(yè)績說明會上,當被問到近期在杭新獲項目的利潤表現(xiàn)時,公司掌門人戚金興自揭困境。

濱江集團一直以成本管控在行業(yè)著稱,但在近期杭州集中供地中,公司不惜以“比制造業(yè)還不如”的凈利潤水平爭奪土地,受到業(yè)界關注。

近年來,濱江集團的土地儲備逐年走高,公司盈利水平也受到影響。公司整體毛利率從2018年的35.74%降至2020年的27.04%,2021年一季度,這一數(shù)字進一步降至20.76%。

中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示,2020年全國百強房企凈利潤率僅有11.2%,同比上年下跌0.7個百分點。但此平均值也遠高于濱江集團公布的1%-2%的凈利潤標準。

隨著外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透,進一步威脅到公司大本營市場。濱江集團在2015年就開始向一二線城市進軍,然而擴張過程并不順利,幾乎“自殘式”的向外揭開了區(qū)域房企的生存困境。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為,濱江后續(xù)確實需要積極走出去,尤其是杭州本地市場要防范調(diào)控等風險,也需要注重土地成本的控制,若本地市場還是要做產(chǎn)品,近期要以可覆蓋為導向,即利潤等可以考慮少一點。

值得一提的是,財務方面,“三道紅線”監(jiān)測指標持續(xù)保持“綠檔”,公司綜合融資成本不斷下降,2017-2020年的融資成本分別為:6%、5.8%、5.6%、5.2%。

拿地壓縮利潤

近年來,濱江集團的土地儲備逐年走高。數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,公司分別新增土地建筑面積346.97萬平方米、295.39萬平方米和432.24萬平方米,分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。上述同期,樓面均價分別為1.43萬元/平方米、1.71萬元/平方米和1.81萬元/平方米。

隨著拿地成本逐年增長,公司盈利水平也受到影響。公司整體毛利率從2018年的35.74%降至2020年的27.04%,2021年一季度,這一數(shù)字進一步降至20.76%。

據(jù)2021年一季度報顯示,濱江集團錄得營收74.30億元,2020年同期為37.81億,增長高達96.52%。但與此同時,歸母凈利潤只有3.97億元,且2020年同期僅有2.78億元。

在去年底舉行的媒體交流會上,戚金興就曾透露公司利潤率僅5%,其還斷言“其他兄弟單位可能還達不到這個數(shù)字”。

從行業(yè)來看,中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》也顯示,2020年全國百強房企凈利潤率僅有11.2%,同比上年下跌0.7個百分點。但此平均值也遠遠高于濱江集團今年公布的1%-2%的凈利潤標準。

近幾年,在房住不炒、三道紅線等長效機制調(diào)控下,疊加土地供應兩集中新政推行,行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場面臨下行壓力,中國樓市進入薄利時代。據(jù)中信建投研報,近期集中供地的重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上,其中,杭州地區(qū)的各項目平均隱含毛利率則在12.8%,無錫的為17.4%,重慶僅為6.7%。

大本營市場內(nèi)卷

作為老牌浙系房企,素有“杭州地產(chǎn)一哥”之稱的濱江集團,2007年以前,一直在大本營杭州開展業(yè)務。

2020年杭州地區(qū)為公司貢獻了近39%的收入。在土儲分布上,濱江集團重倉杭州特征明顯。截至2020年末,濱江集團土地儲備可售貨值約2800億元,其中杭州占比65%。

2020年年報披露,公司累計土地儲備建筑面積1255.87萬平方米,當年末可售貨值僅2800億元。2021年,濱江集團銷售目標是1500億元。目標新增30幅以上土地,其中杭州拿地比例50%,浙江省內(nèi)杭州外25%,浙江省外25%。

不過,隨著外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透,進一步威脅到公司大本營市場。數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,杭州地區(qū)收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元,在公司收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。2020年,公司在杭州地區(qū)市場毛利率為24.37%,同比減少22.01個百分點。

5月7日,濱江集團在家門口杭州市蕭山區(qū)土拍中摘得5宗地塊,其中,濱江與融信聯(lián)合體共斬獲4宗地塊,總價172.5億元;同時,濱江集團還單獨拿下1宗價值10.07億元的地塊。

上述權(quán)益拿地總價96.4億元,平均拿地成本高達3.5萬元/平方米,而其他諸如融信、融創(chuàng)整體拿地價則在2.6萬元/平方米以下。據(jù)測算發(fā)現(xiàn),如果算上配建和自持成本后,實際地價約5.37萬元/平米,對比6萬元/平米銷售限價,盈利空間十分有限。

全國化布局踩雷

作為從杭州發(fā)家的區(qū)域性房企,濱江集團在2015年就開始向一二線城市進軍,然而擴張過程并不順利,幾乎“自殘式”的向外揭開了區(qū)域房企的生存困境。

2016年11月,濱江集團與深圳安遠控股合作,共同開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新項目,并向合作方融資11.6億。雙方合作后不久,因種種原因,該項目在2018年3月終止。2020年報顯示,上述雙方還引發(fā)一場曠日持久的法律糾紛,預計收回資金4.36億元,計提壞賬準備7.24億元。

深圳踩雷,與上海地產(chǎn)公司中崇集團的合作也很不順利。2016年12月,濱江集團耗資7.98億元收購中崇集團旗下上海崇濱持有的上海湘府10%股權(quán),成立合資企業(yè)中崇濱江、浙銀上海湘府城建,共同開發(fā)上海湘府花園3期項目。另外,濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元,并向中崇集團相關公司借款7.06億元。

該項目因故擱淺之后,濱江集團將中崇集團訴至法院,上海國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會已于2020年1月裁決,由于目前各方達成的協(xié)議仍在履行過程中,相關資金回收存在不確定性。

但濱江集團并沒有放棄全國化擴張,2020年,濱江集團整體戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)為“深耕杭州、走出浙江”,集中注意力打開外地市場。隨即,今年4月公司與廣州龍頭房企越秀地產(chǎn)(00123.HK)達成合作。

在5月14日舉行的2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會上,公司稱,雙方希望今年在廣州和杭州兩個城市與越秀地產(chǎn)各有3個合作項目落地。

嚴躍進表示,濱江集團走出去的戰(zhàn)略是值得肯定的,這兩年很多房企到杭州拿地,確實帶來很大的競爭和挑戰(zhàn)。所以實際上對于濱江集團來說,注意競爭策略很關鍵,這也是其積極做大規(guī)模、拓展開發(fā)空間的重要導向。(記者 趙潔)

關鍵詞: 拿地 利潤 濱江集團 全國化 布局

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