2022-04-22東方證券股份有限公司趙旭翔,吳塵染對保利發(fā)展進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報告《逆勢小幅擴(kuò)張，央企龍頭優(yōu)勢顯著》，本報告對保利發(fā)展給出買入評級，認(rèn)為其目標(biāo)價位為22.77元，當(dāng)前股價為17.5元，預(yù)期上漲幅度為30.11%。
保利發(fā)展(600048)
核心觀點(diǎn)
公司發(fā)布2021年年報，2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2849.3億元，同比增長17.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤273.9億元，同比下降5.4%。
營收保持穩(wěn)定增長，但結(jié)轉(zhuǎn)利潤率小幅下滑。公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏穩(wěn)定，2021年營業(yè)收入保持兩位數(shù)增長，但盈利能力有所下降，歸母凈利率同比下滑2.3個百分點(diǎn)至9.6%。利潤率下滑主要系受行業(yè)調(diào)控影響，開發(fā)項目毛利潤率普遍下滑，帶動綜合毛利率下滑5.8個百分點(diǎn)至26.8%。
銷售規(guī)模逆勢上漲，拿地權(quán)益比例回升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年百強(qiáng)房企銷售增速同比下滑3.5%，公司銷售逆市增長，實(shí)現(xiàn)銷售金額5349.3億元，同比增長6.4%，在排名榜單中再上升一位躍居第四位。實(shí)現(xiàn)銷售面積3333.0萬方，同比下降2.2%，銷售均價穩(wěn)中有升。公司全年新增項目145個，總計容建面2722萬方，對應(yīng)總投資額為1857億元，同比下降21%。雖然公司投資強(qiáng)度同比下降，但在頭部房企中依然位居前列，新增土儲的權(quán)益比例為72%，同比增加7個百分點(diǎn)。
財務(wù)保持穩(wěn)健，生態(tài)業(yè)務(wù)有序推進(jìn)。2021年公司實(shí)現(xiàn)回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，居于行業(yè)高位，連續(xù)4年保持經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正。公司有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，綜合融資成本約4.46%，較去年末下降31bp，各項指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。此外，目前的監(jiān)管政策重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險房企項目，公司在公開市場和收并購市場或許將有較好表現(xiàn)，有望超預(yù)期實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。公司生態(tài)業(yè)務(wù)有序推進(jìn)，保利物業(yè)在管面積達(dá)4.65億平方米，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入107.8億元，同比增長34.2%。保利商業(yè)已開業(yè)購物中心35個，開業(yè)面積247.5萬平方米。公司積極踐行國家戰(zhàn)略，繼續(xù)布局租賃租房市場，報告期末在營長租公寓項目43個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。
盈利預(yù)測與投資建議
維持買入評級，上調(diào)目標(biāo)價至22.77元（原目標(biāo)價16.18元）。根據(jù)年報我們下調(diào)了對公司結(jié)算收入增速和結(jié)算毛利率的預(yù)測，調(diào)整2022-2024年EPS預(yù)測值為2.53/2.74/3.03元（原2022-2023預(yù)測值為2.82/3.07元），可比公司2022年平均估值為9X，對應(yīng)目標(biāo)價22.77元。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)市場銷售大幅低于預(yù)期。逆周期政策不及預(yù)期。
證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報數(shù)據(jù)計算，廣發(fā)證券(000776)郭鎮(zhèn)研究員團(tuán)隊對該股研究較為深入，近三年預(yù)測準(zhǔn)確度均值高達(dá)93.03%，其預(yù)測2022年度歸屬凈利潤為盈利285.21億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預(yù)測PE為7.22。
最新盈利預(yù)測明細(xì)如下：
該股最近90天內(nèi)共有25家機(jī)構(gòu)給出評級，買入評級23家，增持評級2家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價為24.1。證券之星估值分析工具顯示，保利發(fā)展（600048）好公司評級為3.5星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級范圍：1 ~ 5星，最高5星)
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