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京能置業(yè)（600791）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：
一、經(jīng)營(yíng)情況討論與分析
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望2022年，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均未明顯恢復(fù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處在深度調(diào)整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強(qiáng)或政策優(yōu)化，市場(chǎng)保持一定活躍度，剛需群體觀望情緒較重。同時(shí)部分城市受前期土地成交結(jié)構(gòu)影響，優(yōu)質(zhì)的高單價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)入市，改善性購(gòu)房需求持續(xù)釋放，多數(shù)代表城市項(xiàng)目成交套總價(jià)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。2023年，海外需求持續(xù)收縮，出口下行壓力增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐效果或逐步減弱；投資方面，基建投資仍是重要支撐，同時(shí)伴隨房地產(chǎn)領(lǐng)域融資優(yōu)化政策的落地。整體來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒有改變，2023年經(jīng)濟(jì)待恢復(fù)，隨著各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，經(jīng)濟(jì)增速有望在低基數(shù)下逐步回升。2023年“保交樓”仍然是穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期的重中之重，配套政策和資金預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加快落實(shí)。專項(xiàng)借款及配套資金持續(xù)落位，地方政府亦有望通過定向回購(gòu)的方式支持“保交樓”，推動(dòng)項(xiàng)目快復(fù)工、早交付，“保交樓”工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，從而帶動(dòng)購(gòu)房置業(yè)預(yù)期好轉(zhuǎn)。（二）公司主要經(jīng)營(yíng)工作情況報(bào)告期內(nèi)，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)完成情況：2022年公司在建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積145.26萬平方米，同比減少16.97萬平方米，減幅10.46%；實(shí)現(xiàn)竣工面積68.44萬平方米，同比增加53.24萬平方米，增幅350.26%。堅(jiān)持黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，黨的建設(shè)不斷加強(qiáng)。深入學(xué)習(xí)貫徹黨的二十大精神，把二十大精神轉(zhuǎn)化為推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的生動(dòng)實(shí)踐。堅(jiān)持黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，突出黨委的政治核心和領(lǐng)導(dǎo)核心，黨建引領(lǐng)，融入經(jīng)營(yíng)。堅(jiān)持用心用情用力推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)，圍繞中心，服務(wù)中心，著力打造更富影響力和凝聚力的京能置業(yè)品牌。開展“奮戰(zhàn)一百天、沖刺保目標(biāo)”主題活動(dòng)，進(jìn)一步提升全體干部職工“打造五型地產(chǎn)、創(chuàng)建美好生活”的使命感，為完成全年任務(wù)目標(biāo)提供有力保障。加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，實(shí)施清單化監(jiān)督，推進(jìn)監(jiān)督體系與企業(yè)治理體系相互貫通，營(yíng)造了風(fēng)清氣正的發(fā)展環(huán)境。堅(jiān)持聚焦重點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)質(zhì)量穩(wěn)步提升。公司始終堅(jiān)持把“保交樓、保生產(chǎn)、保穩(wěn)定”作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的首要任務(wù)，全力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。前期報(bào)建跑出“加速度”，北京城建京能·樾園項(xiàng)目、京能龍湖·熙上項(xiàng)目等用最快的速度取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等，刷新了北京市住宅用地規(guī)劃手續(xù)辦理紀(jì)錄，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)打下了良好的基礎(chǔ)。公司持續(xù)做好項(xiàng)目梯次儲(chǔ)備，保障公司可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，積極謀求高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展新路徑。搶抓北京市第二批集中供地機(jī)遇，聯(lián)合北京城建集團(tuán)公司所屬北京城谷恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以8億元底價(jià)競(jìng)得北京市平谷區(qū)府前街舊城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（二期）B、D地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，新增土地儲(chǔ)備面積3.18萬平方米，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米。公司克服房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等不利影響，積極開展銷售去化工作，制訂“一盤一策”去化方案，實(shí)施精準(zhǔn)營(yíng)銷。堅(jiān)持降本治虧，提質(zhì)增效取得成效。公司始終堅(jiān)持目標(biāo)、過程、考核三位一體，確?？傮w目標(biāo)可靠實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)格落實(shí)《2022年度“降成本”專項(xiàng)工作實(shí)施方案》，明確控制目標(biāo)及實(shí)施措施，實(shí)施降本管控體系，并加強(qiáng)項(xiàng)目成本分析，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)標(biāo)先進(jìn)找差距，提高成本控制水平。公司通過加速銷售回款、拓寬融資渠道、增加股東權(quán)益規(guī)模等多種方式降低杠桿水平。堅(jiān)持改革創(chuàng)新，持續(xù)優(yōu)化公司治理效能。制定公司及下屬企業(yè)董事會(huì)授權(quán)管理制度，有效提升了各級(jí)董事會(huì)決策效率。進(jìn)一步高質(zhì)量、規(guī)范化推行經(jīng)理層成員任期制和契約化管理工作，完成經(jīng)理層成員個(gè)人業(yè)績(jī)考核責(zé)任書簽約工作，確保專項(xiàng)行動(dòng)高質(zhì)量收官。公司開展所屬企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理提升巡視檢查，堅(jiān)持運(yùn)營(yíng)巡檢常態(tài)開展、持續(xù)整改，強(qiáng)化公司運(yùn)營(yíng)管控能力，全面提升企業(yè)管理能力和水平。堅(jiān)持夯實(shí)管理，管理效能不斷提高。做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，防范重大風(fēng)險(xiǎn)，梳理風(fēng)險(xiǎn)隱患，制訂解決方案，定期跟蹤監(jiān)測(cè)。持續(xù)完善內(nèi)控體系，更新完善內(nèi)部控制手冊(cè)和評(píng)價(jià)手冊(cè)，與公司管理體系相契合。不斷完善法律合規(guī)制度框架，修訂《法律審核管理辦法》等制度。穩(wěn)步推進(jìn)公司合規(guī)管理體系建設(shè)，組織制定和修訂《投資并購(gòu)合規(guī)審查辦法》《京能置業(yè)總部關(guān)鍵崗位合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管理辦法》等合規(guī)管理工作制度，建立了公司重點(diǎn)領(lǐng)域合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)，明確了公司總部重要風(fēng)險(xiǎn)崗位，實(shí)現(xiàn)合規(guī)管理進(jìn)崗位、進(jìn)流程。堅(jiān)持壓實(shí)責(zé)任，安全質(zhì)量統(tǒng)籌兼顧。嚴(yán)格落實(shí)京能置業(yè)安全一號(hào)文等文件規(guī)定的各項(xiàng)安全管理工作，確保公司實(shí)現(xiàn)“九個(gè)不發(fā)生”和“一個(gè)持續(xù)提高”的總體目標(biāo)。建立以“六安工程”為載體的安全特色文化體系，積極推動(dòng)北京市安全文化示范企業(yè)創(chuàng)建工作。加強(qiáng)在建項(xiàng)目工程質(zhì)量控制，根據(jù)項(xiàng)目屬地管控、天氣變化及工程進(jìn)展等情況，及時(shí)進(jìn)行工程質(zhì)量專項(xiàng)檢查，把好特殊季節(jié)工程質(zhì)量關(guān)。二、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況公司所屬的房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，具有高度綜合、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的屬性，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。2022年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入寬松周期，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門年內(nèi)多次釋放積極信號(hào)優(yōu)化調(diào)控政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，并支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，全年各省市縣出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超千次，政策調(diào)控力度和頻次達(dá)到近年來峰值，各地政策主要涉及優(yōu)化限購(gòu)限貸政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、降低交易稅費(fèi)等方面，多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)。央行在守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線的大前提下，保持流動(dòng)性合理充裕，同時(shí)持續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革，多次通過降準(zhǔn)、降息等措施，鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上態(tài)勢(shì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。總體來看，“房住不炒”基本定位不變，監(jiān)管部門持續(xù)優(yōu)化供需兩端政策，需求端支持政策不斷發(fā)力，居民購(gòu)房成本進(jìn)一步降低，促進(jìn)剛需及改善性住房需求釋放；供給端為房企提供更多資金支持，信貸、發(fā)債、股權(quán)“三支箭”的融資支持模式持續(xù)推進(jìn)，預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策繼續(xù)改善?！氨＝粯?、穩(wěn)民生”工作持續(xù)推進(jìn)，相關(guān)政策及資金支持加速落位?！白赓?gòu)并舉”長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)，強(qiáng)化金融支持力度，保障性租賃住房已取得初步成效。三、報(bào)告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況2022年，公司繼續(xù)踐行國(guó)家“房住不炒”基本思路，依托京能集團(tuán)北京市屬國(guó)企背景，樹立“京能置業(yè)”品牌責(zé)任房企形象，始終堅(jiān)持以人為本、品質(zhì)筑家的原則，做好公司房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。公司具有二十余年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，涵蓋商品住宅開發(fā)、共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、保障房建設(shè)等多種類型，打造多元化住宅供應(yīng)體系。經(jīng)過多年優(yōu)化發(fā)展，廣泛開展與行業(yè)頭部企業(yè)、央企國(guó)企的合作，已在北京、天津等重點(diǎn)區(qū)域擁有一定的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，形成了良好的品牌價(jià)值和社會(huì)效應(yīng)，具備區(qū)域深耕及占有率提升潛力。公司始終關(guān)注政策、市場(chǎng)環(huán)境和自身研究，秉承穩(wěn)健發(fā)展理念，注重風(fēng)險(xiǎn)把控，堅(jiān)守底線思維，立足服務(wù)首都發(fā)展，戰(zhàn)略方向更加聚焦。公司保持發(fā)展定力、注重風(fēng)險(xiǎn)把握、聚焦提質(zhì)增效、深化改革創(chuàng)新，土地投資布局聚焦服務(wù)首都發(fā)展，開發(fā)建設(shè)類型聚焦于商品住宅用地開發(fā)。公司堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，立足新起點(diǎn)，把握新機(jī)遇，更好地統(tǒng)籌深化改革創(chuàng)新和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，更好地統(tǒng)籌量的合理增長(zhǎng)和質(zhì)的有效提升，更好地統(tǒng)籌基礎(chǔ)管理提升和重大風(fēng)險(xiǎn)防控，努力打造品質(zhì)型、效益型、復(fù)合型、高效型、穩(wěn)健型的“五型”地產(chǎn)，全力推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。 四、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析公司具備完善成熟的房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式，擁有穩(wěn)定專業(yè)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)。國(guó)資背景并專注于房地產(chǎn)開發(fā)，使得公司具有良好的市場(chǎng)合作信譽(yù)。在土地資源獲取上，公司強(qiáng)化戰(zhàn)略引導(dǎo)，關(guān)注政策、市場(chǎng)環(huán)境和自身研究，秉承穩(wěn)健發(fā)展理念，注重風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)守底線思維。立足服務(wù)首都發(fā)展，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)合作，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，通過土地市場(chǎng)擇優(yōu)投資儲(chǔ)備項(xiàng)目，優(yōu)化項(xiàng)目梯次儲(chǔ)備，為公司穩(wěn)步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。借力京能集團(tuán)主業(yè)，充分發(fā)揮京能集團(tuán)內(nèi)部協(xié)同優(yōu)勢(shì)，集中資源優(yōu)勢(shì)，打造技術(shù)和生態(tài)相融合，居住與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重大變革的總結(jié)與反思，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)管控體系，立足客戶及股東利益，深耕產(chǎn)品力，嚴(yán)抓實(shí)施品質(zhì)。在細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，研究未來房產(chǎn)使用需求和市場(chǎng)消費(fèi)形態(tài)，分門別類地進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)，打造有溫度的產(chǎn)品。 五、報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)情況報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)總額201.55億元，凈資產(chǎn)57.35億元，資產(chǎn)負(fù)債率71.54%。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入61.79億元，利潤(rùn)總額2.60億元，歸母凈資產(chǎn)收益率0.48%。公司控股子公司開發(fā)建設(shè)京能丨電建·洺悅灣、京能·麗墅、京能·海語城、京能·云璟壹號(hào)、京能·西山印、京能龍湖·熙上、京能·雍清麗苑、北京城建京能·樾園以及金泰麗富嘉園等項(xiàng)目，累計(jì)實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積145.26萬平方米，實(shí)現(xiàn)竣工面積68.44萬平方米。實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積13.45萬平方米，銷售簽約金額42.11億元，銷售回款金額32.61億元。(一)主營(yíng)業(yè)務(wù)分析營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)原因說明：本年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入的規(guī)模增加。營(yíng)業(yè)成本變動(dòng)原因說明：本年結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增加，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本增加。銷售費(fèi)用變動(dòng)原因說明：廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)以及銷售代理費(fèi)增多。管理費(fèi)用變動(dòng)原因說明：管理規(guī)模擴(kuò)大，管理費(fèi)用同步增多。財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)原因說明：本年融資成本下降，財(cái)務(wù)費(fèi)用減少。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~變動(dòng)原因說明：本期購(gòu)買土地、項(xiàng)目建設(shè)投入支出同比增加。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~變動(dòng)原因說明：本期收回項(xiàng)目投資款同比減少。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~變動(dòng)原因說明：本期吸收少數(shù)股東投入，取得借款同比增加。 六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢(shì)2022年，中央堅(jiān)持房住不炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。黨的二十大報(bào)告和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申了房地產(chǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；同時(shí)，“保交樓、穩(wěn)民生”成為房地產(chǎn)政策調(diào)控圍繞的工作重點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)融資政策逐步放松。2022年年末，信貸、股權(quán)、債權(quán)的融資端“三箭齊發(fā)”以及“金融16條”等政策出臺(tái)促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2023年，行業(yè)政策將繼續(xù)聚焦落實(shí)“保交樓”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在融資逐步寬松的情況下，優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境有望獲得實(shí)質(zhì)性的改善，融資渠道逐步拓寬和優(yōu)化。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略公司聚焦京津冀區(qū)域，緊抓城市結(jié)構(gòu)發(fā)展機(jī)遇，精益發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，強(qiáng)化區(qū)域聚焦與城市深耕。探索推動(dòng)低碳、低能耗建筑，打造融生態(tài)、科技、環(huán)保于一體的低碳智慧型住宅產(chǎn)品。創(chuàng)新商業(yè)模式，探索新路徑，拓展新業(yè)態(tài)。(三)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要業(yè)務(wù)目標(biāo)：2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積72.78萬平米，現(xiàn)有項(xiàng)目無新開工面積，計(jì)劃竣工面積18.42萬平米。項(xiàng)目拓展目標(biāo)：堅(jiān)持審慎投資，穩(wěn)健發(fā)展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，打造建筑節(jié)能、綠色環(huán)保、清潔低碳的智慧型房地產(chǎn)項(xiàng)目，跟蹤外部土地市場(chǎng)和保障房規(guī)劃，積極布局內(nèi)外部土地和產(chǎn)業(yè)資源的開發(fā)升級(jí)，探索老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、工業(yè)遺存改造等城市更新類創(chuàng)新業(yè)務(wù)。該經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并不構(gòu)成公司對(duì)投資者的業(yè)績(jī)承諾，投資者應(yīng)保持足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且應(yīng)當(dāng)理解經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與業(yè)績(jī)承諾之間的差異。(四)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)1.宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)由于國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生重大影響，可能導(dǎo)致企業(yè)面臨不利的市場(chǎng)環(huán)境，而給公司發(fā)展帶來不確定性。公司將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)的研究，時(shí)時(shí)關(guān)注宏觀環(huán)境變化，制定相關(guān)管理程序，及時(shí)調(diào)整公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等因素制定投資計(jì)劃。2.政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)由于國(guó)家或地方產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策、拆遷政策、環(huán)保節(jié)能政策、銀行信貸政策以及稅收政策發(fā)生變化，而公司并未及時(shí)跟蹤、研究和應(yīng)對(duì)等原因，可能導(dǎo)致違規(guī)可能性增大、項(xiàng)目成本提高、項(xiàng)目執(zhí)行受阻，而給公司發(fā)展帶來不確定性。公司將對(duì)國(guó)家和地方限制性政策及時(shí)進(jìn)行研究預(yù)判與分析，制定公司中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，建立政策變化的應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)準(zhǔn)確地對(duì)土地政策進(jìn)行收集整理。3.項(xiàng)目投拓風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)論證報(bào)告、項(xiàng)目可研報(bào)告精準(zhǔn)度不夠，可能給項(xiàng)目盈利幅度帶來不確定性。公司將在項(xiàng)目可研階段加強(qiáng)專業(yè)性研究，充分研判政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及不可控因素對(duì)項(xiàng)目投資收益的影響。嚴(yán)格履行決策程序，更加客觀、審慎、理性地進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，堅(jiān)持底線思維，嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)把控，最大限度地降低項(xiàng)目投拓風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：
