天風(fēng)證券(601162)發(fā)布研究報(bào)告稱，地產(chǎn)政策仍將以呵護(hù)為主，有利于基本面穩(wěn)中向好。該行認(rèn)為認(rèn)知差和剪刀差有望推動(dòng)地產(chǎn)板塊跑出相對(duì)收益。首先，認(rèn)知差存在于地產(chǎn)基本面，但數(shù)據(jù)持續(xù)驗(yàn)證對(duì)2023年地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的判斷;其次，剪刀差存在于基本面與板塊行情之間，即銷售持續(xù)復(fù)蘇但板塊持續(xù)調(diào)整。選股思路圍繞以下三個(gè)維度：1)信用修復(fù)、2)格局優(yōu)化、3)銷售復(fù)蘇。
投資建議：1)優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)，建議關(guān)注金地集團(tuán)(600383)(600383.SH)、新城控股(601155)(601155.SH)、龍湖集團(tuán)(00960);2)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化，建議關(guān)注天地源(600665)(600665.SH)、濱江集團(tuán)(002244)(002244.SZ)、華發(fā)股份(600325)(600325.SH);3)行業(yè)銷售復(fù)蘇，建議關(guān)注招商蛇口(001979)(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)(00081);4)中介稀缺標(biāo)的，建議關(guān)注我愛我家(000560)(000560.SZ)、貝殼-W(02423)。
【資料圖】
天風(fēng)證券主要觀點(diǎn)如下：
一、認(rèn)知差和剪刀差有望推動(dòng)地產(chǎn)板塊跑出相對(duì)收益
1)地產(chǎn)板塊的認(rèn)知差，地產(chǎn)銷售增速持續(xù)上行，不斷超出投資者預(yù)期
2023年一季度，70個(gè)大中城市商品房銷售面積累計(jì)同比+30.7%，3月末增速較1月、2月末分別提升8.4、45.3pct。3月單月百?gòu)?qiáng)業(yè)績(jī)同比+29.2%，環(huán)比+42.3%。
2)地產(chǎn)板塊的剪刀差，地產(chǎn)銷售持續(xù)上行、地產(chǎn)板塊持續(xù)調(diào)整。然而，地產(chǎn)指數(shù)尚未呈現(xiàn)出與基本面走勢(shì)相一致的行情表現(xiàn)。截止3月末，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)較年初跌幅達(dá)6.11%，較2月、1月末分別下跌7.61%、9.47%，基本面與板塊行情間剪刀差仍在拉大。該行認(rèn)為，造成近期剪刀差擴(kuò)大原因可能包括：1)市場(chǎng)對(duì)本輪銷售復(fù)蘇持續(xù)性的擔(dān)憂;2)資金向熱點(diǎn)板塊輪動(dòng);3)年報(bào)季業(yè)績(jī)下滑、虧損擴(kuò)大的房企數(shù)量增多，對(duì)市場(chǎng)信心造成擾動(dòng);4)對(duì)未來(lái)政策預(yù)期及力度不確定性的擔(dān)憂加劇等。針對(duì)不確定因素的推演、博弈可能會(huì)在短期內(nèi)加劇板塊躁動(dòng)行情，同時(shí)站在更長(zhǎng)期的維度看，地產(chǎn)全年若能維持溫和復(fù)蘇，其帶來(lái)的認(rèn)知差和剪刀差也有望推動(dòng)地產(chǎn)板塊繼續(xù)跑出相對(duì)收益。
二、地產(chǎn)銷售持續(xù)復(fù)蘇，是認(rèn)知差和剪刀差的最終來(lái)源
1)全年商品房銷售面積預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)0-5%。支撐邏輯包括：1)未來(lái)十年我國(guó)商品住宅需求中樞有望維持于10-12億平，以改善、更新為主。2)棚改貨幣化造成17億平中樞，需求提前釋放，經(jīng)歷本輪調(diào)整后將回歸至合理區(qū)間。3)從居民新增存款和城鎮(zhèn)居民存款余額看，購(gòu)買力并不差，關(guān)鍵是信心。4)短期銷售回暖跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。
2)二季度居民購(gòu)房意愿提升，看好銷售復(fù)蘇持續(xù)性。截止23年4月6日，62城新房成交面積累計(jì)同比+2.83%，累計(jì)增速較1、2、3月末分別提升42.9、18.8、0.91pct?？紤]網(wǎng)簽滯后性，觀察第三方機(jī)構(gòu)前置指標(biāo)，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月下旬以來(lái)新房帶看指標(biāo)出現(xiàn)邊際回落，新房市場(chǎng)波動(dòng)性短期內(nèi)有所增強(qiáng)。該行認(rèn)為，短期高頻數(shù)據(jù)的小幅調(diào)整可理解為此前擠壓需求釋放后的自然回落，不改全年銷售復(fù)蘇趨勢(shì)。
同時(shí)，根據(jù)央行最新發(fā)布的《2023年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》，Q2居民家庭購(gòu)房支出占比17.5%，較Q1的16%再度提升，對(duì)比全國(guó)商品房銷售面積與居民增加購(gòu)房支出占比的歷史數(shù)據(jù)，兩者季度變化趨勢(shì)相仿。二季度居民家庭購(gòu)房意愿增強(qiáng)，或意味基本面繼續(xù)企穩(wěn)復(fù)蘇具備相應(yīng)良好基礎(chǔ)，該行看好二季度地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的持續(xù)性，5-6月季節(jié)性因素帶來(lái)的潛在增速?gòu)椥酝瑯又档闷诖?/p>
3)低基數(shù)影響下，下半年銷售同比改善幅度或繼續(xù)加大。22下半年地產(chǎn)銷售絕對(duì)水平受外部因素影響顯著低于往年，預(yù)計(jì)基數(shù)效應(yīng)下同比改善幅度或能繼續(xù)走闊。
三、地產(chǎn)政策仍將以呵護(hù)為主，有利于基本面穩(wěn)中向好
政策寬松仍具定力，因城施策推動(dòng)基本面回升。近期，安徽合肥、福建廈門、河南鄭州等地放松了限購(gòu)政策，廣東深圳、四川遂寧、湖南株洲等地調(diào)整住房公積金貸款政策。針對(duì)限購(gòu)、限售優(yōu)化，購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放、首套房貸利率降低、帶押過戶等寬松仍在頻繁出臺(tái)，政策對(duì)象不乏年初至今基本面表現(xiàn)較好的熱點(diǎn)城市。
地產(chǎn)銷售復(fù)蘇力度與宏觀經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，考慮年內(nèi)銷售可能面臨波動(dòng)性挑戰(zhàn)，該行認(rèn)為政策導(dǎo)向或仍偏向于鞏固市場(chǎng)向好預(yù)期、推動(dòng)居民置業(yè)信心修復(fù)、拉動(dòng)土地投資端回暖等。近期高能級(jí)城市政策的繼續(xù)優(yōu)化反映出本輪政策寬松具備相對(duì)定力，在基本面上升趨勢(shì)完全確立前，該行預(yù)計(jì)短期內(nèi)較大概率仍將延續(xù)寬松政策導(dǎo)向，“因城施策”推動(dòng)各地基本面回歸歷史合理水平，二季度政策發(fā)力仍具良好空間。
4月新房成交同比增幅微降，二手房同比維持高增
新房市場(chǎng)上周成交351萬(wàn)平，月度同比+15.30%，較上月下降20.39pct;累計(jì)庫(kù)存11646萬(wàn)平，一線、二線去化加速，三線及以下速度持平。二手房市場(chǎng)上周成交189萬(wàn)平，月度同比+78.63%，較上月下降12.07pct。上周全國(guó)土地成交建筑面積4015萬(wàn)平，滾動(dòng)12周同比+1.50%，較前期上升0.32pct;土地成交金額547億元，滾動(dòng)12周同比-16.93%，較前期下降9.71pct。平均溢價(jià)率6.98%，滾動(dòng)12周同比+0.02pct。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1)證券市場(chǎng)波動(dòng)、政策推進(jìn)節(jié)奏及實(shí)施效果等存在不確定性;2)信用修復(fù)、格局優(yōu)化及行業(yè)復(fù)蘇不及預(yù)期;3)宏觀環(huán)境變化可能對(duì)行業(yè)及公司運(yùn)行產(chǎn)生影響。
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