事關你的房貸！存量房貸利率下調(diào)，這6個問題你我都得知道

德邦證券首席經(jīng)濟學家蘆哲：LPR改革后，新發(fā)個人住房貸款利率參照基準是5年期LPR利率，基準部分隨5年期LPR變化，而加點部分在合同期限內(nèi)固定不變。這導致雖然存量房貸利率也會隨LPR下調(diào)而下降，但加上加點后依然較高，尤其是去年以來存量房貸與新發(fā)房貸利差走闊，持有較高加點房貸合同的居民必然會對付出更多利息支出存疑。

申萬宏源宏觀高級分析師屠強：居民提前還貸的其中一個原因，是房貸利率加點下調(diào)但存量合同中加點剛性，導致存量合同利率或較最新、最低利率高140bp，觸發(fā)存量合同持有人提前還貸需求。目前大部分房貸利率理論上最低為“LPR-60bp”，也體現(xiàn)為去年三季度以來房貸利率與LPR利差快速下降，明顯低于此前存量合同平均“LPR+80bp”的情況。

需要注意的是，剛性加點導致利率偏高的問題在2022年一季度已暴露，房貸利率與理財收益率利差最大的時候也為2022年一季度，但今年上半年才出現(xiàn)居民較大規(guī)模提前還貸現(xiàn)象，背后本質(zhì)上在于居民購房偏好與預期的調(diào)整。

Q4：這一政策的主要目的是什么？將如何影響房地產(chǎn)市場？

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人：近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

華泰宏觀研報：粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35-85個基點。若以新增房貸為標準對存量房貸利率進行調(diào)整，或進行實質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%，等量于年度社零總額的0.2%-0.5%。

在存量房貸利率向新增房貸利率對齊的情形下，居民“剛性”支出可能減少，實際意義上可支配收入增厚。某種意義上，其效果等同于減稅，或者對居民的轉(zhuǎn)移支付。但從“乘數(shù)效應”看，可能效果更優(yōu)。此外，如果撬動地產(chǎn)周期，則有望能通過某些渠道、更全面提振內(nèi)需——包括消費。

東方金誠首席宏觀分析師王青：若今年下半年存量房貸利率較大幅度下調(diào)，將是2021年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策轉(zhuǎn)向以來，推出的最強有力措施，將釋放堅定的穩(wěn)樓市信號。這會在很大程度上改善樓市預期，推動房地產(chǎn)行業(yè)在下半年盡快實現(xiàn)軟著陸，進而提振經(jīng)濟復蘇內(nèi)生動能，有效控制重大經(jīng)濟社會風險。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：近期購房市場一攬子紓困政策，統(tǒng)一激發(fā)了市場的有效需求。1-7月，全國房屋銷售面積的跌幅是6.5%。樂觀估計，全年房屋銷售面積會較去年有5%左右的增長，悲觀的話大約會較去年下跌5%。我個人更傾向樂觀的觀點，也就是今年9-12月，住房市場會迎來比較明顯的增長。

Q5：何時會具體落地？銀行目前準備情況如何？

《通知》中提到，政策實施的具體時間為2023年9月25日。《通知》要求各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施。

值得一提的是，是否調(diào)整貸款利率的決定權(quán)在于銀行，降或不降都合法合規(guī)。中原銀行首席經(jīng)濟學家任澤平日前在社交媒體上表示：“大家期盼已久的降低存量房貸利率即將落地，為那些率先實行的銀行點贊。”

截至目前，已有多家銀行就存量住房貸款利率公開表態(tài)，部分銀行表示已制定好房貸利率下調(diào)預案。